Leerstand mit Gebühr entgegenwirken - Nichtbelegungsabgabe, Leerstandsabgabe

@ Vaihinger
Ich spreche ja nicht von Mietwucher. Sondern von einer Miete, die in einem Bereich angesiedelt ist, in dem es keine angespannte Situation gibt (was z.B. im Hochpreissegment der Fall ist - da gibt es genug Wohnungen).
Hierzu kann die Wohnung zum Beispiel entsprechend renoviert werden.

Letztlich - ich hoffe, ich habe das richtig verstanden - soll ja den einkommensschwachen Schichten, die momentan ggf. Probleme haben, eine neue Wohnung zu finden, geholfen werden. Und das fände damit nicht statt, selbst wenn ich diese Wohnung dann wieder vermiete.

In welchen Größenordnungen soll sich denn diese Leerstandsgebühr bewegen, damit sinnvoll sozialer Wohnungsbau gefördert werden kann (wir sprechen ja nicht nur von Mietzuschüssen, sondern erstmal von Grundstückserwerb seitens der Stadt sowie vom Bau entsprechender Einheiten)?

Ich mutmaße mal, daß es sich in der Summe betragsmäßig in der Gesamtschau um einen Tropfen auf den heißen Stein handeln wird. Denn letztlich kann man mit sich so einer Gebühr weder so weit aus dem Fenster lehnen, daß es wettbewerbsrechtlich relevant wird.
Noch sollte man mit dieser weiteren Überreglementierung weiterhin dafür sorgen, daß der private Invest in vermieteten Wohnraum noch weiter zurück geht (der kleine, private Vermieter stellt in Stuttgart den mit Abstand größten Teil an Wohnraum zur Verfügung).
Denn wie habnemeinung schon schreibt: Es ist nicht notwendigerweise so, daß Wohnungen aus Gleichgültigkeit leer stehen gelassen werden.

@Vaihinger
Nachdem Sie von "asozialem Leerstand" sprechen (eine, wie ich finde, etwas verallgemeinernde Formulierung):

Was mich wirklich mal interessieren würde: Wurde eigentlich nach dem letzten Mikrozensus, der ja noch gar nicht so lange her ist, etwas über die Leerstandsquote bei Wohnimmobilien veröffentlicht? Ich weiß da leider nichts genaues, aber wenn Sie Info's hätten, wär's toll.

Damit wir mal sehen, über welche Dimensionen wir überhaupt sprechen.

In folgendem Punkt kann ich Ihnen nicht recht geben: Daß der Einzug von Mietern in eine teure Wohnung den Markt entlastet. Er erleichtert lediglich Zuzüge von Gutverdienern (was ja auch nicht schlecht ist ;-))

Denn: Diejenigen, die diesen Schritt machen, sind i.d.R. nicht jene, die bisher im untersten Mietsegment wohnten. Folglich werden auch keine Wohnungen aus diesem Segment frei - doch genau dieses ist ja am stärksten vom Mangel betroffen.

Man könnte argumentieren, daß nun ja vielleicht auch Menschen aus dem niedrigen die frei gewordene Wohnung im mittleren Preissegment aufsteigen wollen und daher Wohnungen im unteren Segment frei werden.

Auch das findet so i.d.R. nicht statt. Denn bei beiden Neuvermietungen steigen ganz natürlicher Weise die Mieten - in allen Segmenten -, was viele Mieter von diesem Vorgang abhält. Das sieht man u.a. daran, daß die innerstädtischen Umzüge bundesweit in den Großstädten stark zurückgegangen sind: http://www.morgenpost.de/printarchiv/wirtschaft/article134838338/Umzugsf...

Ich glaube nicht, daß diese Abgabe in der Gesamtschau eine gute Idee ist. In der Hauptsache wären potentielle Privatvermieter betroffen (denn die stellen bei uns den meisten Wohnraum, hätten potentiell also auch den meisten Leerstand).

Unterstellen wir nun, der Mensch verkauft seine Immobilie, weil er die Abgabe nicht zahlen will.
Was geschieht in aller Regel?
Der Erwerber wird renovieren oder komplett sanieren, bevor wieder vermietet wird (ignorieren wir Eigennutzung). Daraus ergibt sich bereits eine höhere Miete. Vollkommen in Ordnung.

Im Zusammenhang mit der allgemeinen Steigerung der Mietpreise bei Neuvermietung ergäbe sich aus dieser Kette, daß die Einführung der Abgabe zu durchschnittlich höheren Mietpreisen führt. Ein ähnliches Szenario übrigens, wie es auch infolge der Mietpreisbremse erwartet wird.

@ Vaihinger
Danke, daß Sie ein paar Zahlen ausgegraben haben. Das ist eine gute Basis.

Ich persönlich finde ja, daß 3 leere aus 100 Wohnungen nicht viel sind - zumal diese Zahl nichts darüber aussagt, warum diese Wohnungen leer stehen:
Weil sich kein geeigneter (!) Mieter findet, weil sie nicht bewohnbar sind (z.B. weil der Eigentümer aktuell kein Geld für eine Renovierung hat), weil sie zeitnah für Angehörige benötigt werden etc.

Das mit den Einliegerwohnungen kann ich übrigens absolut nachvollziehen. Wenn ich eine hätte, würde ich sie auch nicht vermieten. Selbst dann nicht, wenn es ein Bußgeld gäbe.
Im Bekanntenkreis habe ich folgenden Fall: Familie kauft EFH mit vermieteter ELW, um später die Mutter ins Haus holen und betreuen zu können. Problem: Nun ist die Mieterin ist nicht raus zu bekommen. Folge: Mutter muß ins Heim (denn das Alter wartet nicht auf die Gerichtsbarkeit). Ein Hoch auf das Mieterschutzrecht!

Wer ein EFH mit ELW baut, kauft oder nutzt und die ELW leer stehen lässt, kann wiederum viele Gründe dafür haben:
Den eben beschriebenen Fall zum Beispiel, oder auch den geplanten Einzug einer Haushaltshilfe ("die Polin") für die eigene Versorgung im Alter, etc.
Darüber hinaus sind diese Wohnungen häufig baulich nicht so ausgestaltet, daß eine vollständige Trennung vom eigentlichen Haus erfolgt ist (sei es im Bereich Treppenhaus, Garten, Zugang oder wie auch immer). Schon allein dies verbietet oft eine Fremdvermietung ohne vorausgehende Investition.
Letzteres wiederum darf dem Immobilieneigentümer, der jahrelang für sein Häusle gespart und geacktert hat, nicht per Dekret zum Nachteil gereichen.

Was die resultierenden Mietpreissteigerungen angeht, will ich das nochmals präzisieren:
Neuvermietung heißt, daß eine Wohnung neu vermietet wird (nach dem Auszug des vorigen Mieters).
Es handelt sich NICHT um die Vermietung neu errichteten Wohnraums!

Weiterhin wird der Preis wegen des scheinbar zunehmenden Angebotes nicht sinken, denn in diesem Fall wird ja ein massiver Nachfrageüberhang unterstellt (also Menschen, die aktuell KEINE Wohnung haben und Menschen, die nicht nach Stuttgart ziehen können, weil es keine Wohnungen gibt; besonders im Niedrigpreissegment).

Die Mieten fangen im Durchschnitt erst dann an zu sinken, wenn wir von einem Nachfrageüberhang zu einem Angebotsüberhang gelangt sind. Dieser muß wiederum um den gleichen Prozentsatz höher sein als die Miete bei Neuvermietungen im Schnitt steigt, um erstmal einen stabilen Preis zu erhalten. (Vgl. Beispiel unten).

Beispiel:
Ich renoviere meine leere Wohnung, um der geforderten Abgabe zu entgehen und vermiete sie im Hochpreissegment.
Folge: Entweder zieht Person A1 von außerhalb zu (die hiesige Beschäftigungssituation lässt sowas zu, wie die Zuwanderungszahlen des Statistischen Amtes belegen, daher keine Entlastung des Stuttgarter Marktes). Oder Person B zieht in Stuttgart um und belegt meine Wohnung.

Alte Wohnung von B: Wird nun (im Zweifel auch unrenoviert) für mindestens +10% weitervermietet. Hier kommt entweder die Person A2 von außerhalb zum Zuge (auch keine Marktentlastung) oder aber Person C, die aus dem Niedrigpreis-Segment aufsteigen will oder die im mittleren Segment umziehen möchte (z.B. wegen Wunsch nach mehr Wohnfläche).

Alte Wohnung von C: Im Niedrigpreissegment wird diese ggf. renoviert (weil der Auszug des preissensiblen Mieters dies nun endlich zulässt) und damit per se teurer. Auch im Falle der Nichtrenovierung oder im mittleren Preissegment werden bei Neuvermietung mind. +10% auf dem Zettel stehen.
Und gerade in diesem Fall, wo eigentlich nun jene nachrücken sollten, die sich bisher keine Wohnung in Stuttgart leisten konnten, verteuert sich der bis dato günstige Wohnraum.

Was ist also gewonnen? Nichts. Was ist mit dem durchschnittlichen Mietpreis? Gestiegen.
Langfristig betrachtet hilft die mieterfreundliche Rechtsprechung und Gesetzgebung jenen, die eine Mietwohnung bewohnen. Solchen aber, die eine wollen, hilft das nicht.

Das Kernproblem ist durch eine Leerstandsabgabe nicht zu lösen. Im Gegenteil.

Für viele Privatleute wird es wegen des übertriebenen Mieterschutzes und der sonstigen gesetzlichen Auflagen immer uninteressanter, in Mietwohnungen zu investieren.
Wenn - wie bereits auch im Falle der sog. Mietpreisbremse - deutlich wird, daß ich aus meiner Investition (also auch einer solchen im Bereich Renovierung, um eine leere Wohnung wieder in den Markt bringen zu können) keine Rendite werde ziehen können und so langfristig Geld verliere, wieso sollte ich investieren? Ich lasse mich doch nicht enteignen!

Also wird auch nicht investiert. Daraus und aus dem Fakt, daß die Menschen im Vergleich zu vor 25 Jahren mittlerweile je Person ca. 30% mehr Wohnfläche beanspruchen, ergibt sich nunmal eine Knappheit. http://www.statistik-bw.de/ProdGew/Indikatoren/BW-BT_wohnflaecheEW.asp

Wenn also restriktive Rahmenbedingungen im Mietrecht beibehalten werden sollen und wenn die Menschen weiterhin immer mehr Platz beanspruchen, gibt es nur eine Lösung:

Öffentlichen sozialen Wohnungsbau: Die Stadt baut Wohngebiete, in denen nur Menschen mit einem Einkommen unter X eine Wohnung haben dürfen. Die Stadt ist der Vermieter. Und die Stadt darf dann natürlich auch keine preiswerten oder preisgebundene Wohnungen an private Investoren verkaufen - zum Schutze der Mieter.

@ Vaihinger

Ja, Sie haben Recht - lassen wir's so langsam gut sein :-)

Sie möchten eine Leerstandsabgabe. Ich meine, sie bewirkt auf dem Wohnungsmarkt das Gegenteil vom Gewollten.

Unabhängig davon noch kurz 2 Dinge zur faktischen Klarstellung für die anderen Leser:

1) Beim genannten Fall wurde die Mieterin "mitgekauft" - eine nachträgliche Befristung des MV ist nicht möglich.

2) Befristungen von Mietverträgen mit Ausschluaa des Fortsetzungsverlangens durch den Mieter müssen den Grund für die Befristung enthalten (§564c BGB). Das ist oftmals bei einer ELW nicht abzusehen.
Wegen §556a und b BGB kommt eine Beendigung trotz klassischer Befristung (ohne Ausschluss des Fortsetzungsverlangens) oft nicht zum Erfolg.

Wäre eine Möglichkeit leerstehenden Wohnraum zu reaktivieren nicht die Gründung einer (öffentlichen? städtischen?) Organisation die Vermietern das Risiko des Mietausfalls durch Mietnomadentums abnimmt? Diese nicht gewinnorientierte (höchstens kostendeckende, wenn überhaupt) Organisation würde gezielt Eigentümer von leerstehenden Wohnungen ansprechen, insbesondere solche die deshalb nicht mehr vermieten wollen, weil sie bereits schlechte Erfahrungen mit Mietern gemacht haben. Die Organisation würde den Vermietern das Risiko eines Mietausfalls, sowie sonstiger Risiken (Zwangsräumung, Renovierung, Einlagerung, etc.) abnehmen, ähnlich wie Kreditkartenunternehmen das Risiko von Kreditkartenmissbrauch übernehmen oder wie Autohäuser das Risiko bei einer Gebrauchtwagengarantie übernehmen. Im Gegenzug für das fehlende Risiko müssten die Vermieter deutlich unter dem örtlichen Mietspiegel vermieten (Es soll ja kein Anreiz geschaffen werden, dass plötzlich alle Vermieter ihre Risiken auf diese Organisation abwälzen) und der reaktivierte Wohnraum könnte bevorzugt bspw. an einkommensschwache Familien weitervermietet werden. Die Organisation könnte dabei ggf. als Vertragspartner sowohl gegenüber den Vermietern als auch gegenüber den Mietern auftreten und könnte auch weitere Dienstleistungen (im Bereich Wohnungsverwaltung) anbieten, so dass die die Reaktivierung leerstehenden Wohnraums für die Vermieter mit möglichst wenig Aufwand verbunden ist und die Hemmschwelle dadurch möglichst niedrig ist.

Durch so eine Konstellation hätten doch alle gewonnen:

1.) Eigentümer bislang leerstehenden Wohnraums, da sie nach diesem Modell zwar eine relativ geringe Miete bekommen, aber immer noch mehr als wenn sie den Wohnraum leer stehen lassen würden (dann nämlich gar nix) und das mit vergleichsweise geringem Risiko.

2.) Die Mieter aus einkommensschwachen Schichten, da mehr Wohnraum für sie bereitstehen würde.

3.) Die Stadt, da eine solche Konstellation nicht teurer als sozialer Wohnungsbau wäre, eher günstiger (da die Wohnungen ja bereits bestehen und nicht erst gebaut werden müssen).

Oder gibt es so etwas schon?

Ursachenforschung betreiben - nicht den Eigentümer strafen, sondern bei Problemen Rechtsbeistand anbieten.

Es ist einfach so, dass das Mieterschutzrecht mittlerweile so heftig ist, dass sich ein potentieller Vermieter dreimal überlegt, ob er eine freie/frei gewordene Wohnung nochmals vermietet. Ich übertreibe jetzt vielleicht etwas, aber wenn ich an meinem Eigentum in vielen Aspekten inzwischen deutlich weniger Rechte habe als der Mieter - was mache ich dann, wenn ich es mir leisten kann: Richtig, nicht vermieten.

Aber Lockerung bzw. "Normalisierung" des Mietrechts ist eine Lösung. Das was derzeit Gesetz ist, ist völlig schräg. Da flüchtet jeder Eigentümer zum Selbstschutz in die Nichtvermietung. Und Druck ist auch keine Lösung. Sondern Attraktivität (für den VERmieter!) steigern. Wie auch immer. BTW: Ich bin kein Eigentümer, kann mich aber durchaus in diese hineinversetzen.