Wohnraum wird dringend gebraucht, in Teilen stehen Bürogebäude leer. Was liegt also näher, als diesen Missstand zu beseitigen?
Im Flächennutzungsplan und im Bebauungsplan ist die Art der baulichen Nutzung festgelegt. Über Wohngebiete hinaus gibt es u.a. Mischgebiete, Urbane Gebiete oder Gewerbegebiete. Sinn und Zweck dieser Einordnung ist der gegenseitige Schutz der Nutzungen untereinander.
So ist es i. d. R. in Wohngebieten nicht möglich, Gewerbe zu betreiben. Die Bewohner sollen damit vor Lärm und Verschmutzung geschützt werden. Vice versa gilt dasselbe für Gewerbegebiete. Gewerbetreibende müssen die Sicherheit haben, ihrer Produktion bzw. Dienstleistung nachgehen zu können. Demnach ist in diesen Gebieten eine Wohnungsnutzung ggf. nur untergeordnet möglich, ein Beispiel ist etwa die Hausmeisterwohnung auf dem Betriebsgelände einer Firma.
Das bedeutet, dass es generell nicht möglich ist, leerstehende Bürogebäude einfach in Wohngebäude umzunutzen. Es ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Nutzungsänderung möglich ist. In der Regel ist eine dauerhafte Umnutzung einer Gewerbeimmobilie in Wohnen ohne Änderung des Planrechts (Bebauungsplan) nicht möglich.
Seit 2016 gibt es das Zweckentfremdungsverbot für leerstehenden Wohnraum in Stuttgart. Hier kann der Stadt Leerstand gemeldet werden bzw. die Stadt geht selber bestimmten Verdachtsfällen nach. Es handelt sich dabei aber um keine flächendeckende Erhebung von Wohnungsleerstand durch die Stadt. Im Bereich von Gewerbeimmobilien gibt es ein solches Regelwerk jedoch nicht. Daher ist die Stadt Stuttgart nicht befugt, private leerstehende Bürogebäude einer Umnutzungsprüfung zu unterziehen. Es handelt sich hierbei auch nicht um eine Pflichtaufgabe einer Kommune.
Anders verhält es sich, wenn der Eigentümer einer Immobilie auf die Stadt zugeht, um die Frage einer Umnutzung zu klären. Das ist ein gangbarer Weg.
Die Stadt wird in Bereichen tätig, bei denen sie Kernaufgaben erfüllen muss (Kindergärten, Schulen, Sport- und Schwimmhallen, Bibliotheken usw.). Der Ankauf von leerstehenden Gewerbegebäuden ist keine kommunale Aufgabe.
Die Umnutzung von Gewerbe- in Wohnimmobilien ist zudem kein Enteignungstatbestand, weshalb eine Enteignung solcher Immobilien nicht möglich ist.
